Os primeiros acórdãos paulistas pós-reforma indicam que o Tema 1.113 do STJ permanece vivo — e os municípios não podem substituir automaticamente o preço da transação pelo valor venal de referência.
O marco: Tema 1.113 do STJ
O julgamento do Tema 1.113 pelo Superior Tribunal de Justiça fixou, em sede de recurso repetitivo, três teses que se tornaram referência obrigatória no direito tributário imobiliário:
- A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, sem vinculação à base de cálculo do IPTU.
- O valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade e somente pode ser afastado pelo fisco mediante regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN).
- O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com respaldo em valor de referência estabelecido unilateralmente.
Esses parâmetros conferiram efetividade aos princípios da legalidade, do devido processo legal tributário e da segurança jurídica, freando uma prática que onerava artificialmente os contribuintes em transações imobiliárias em todo o país.
A LC 227/2026 e a nova redação do art. 38 do CTN
Sancionada em 13 de janeiro de 2026, a Lei Complementar nº 227 é o ato final da Reforma Tributária brasileira. Seu foco central era a criação do Comitê Gestor do IBS e a regulamentação nacional do ITCMD — mas, quase despercebida, trouxe no art. 165 uma alteração significativa ao art. 38 do Código Tributário Nacional, que disciplina a base de cálculo do ITBI.
“A LC 227/2026 definiu o conceito de valor venal como ‘o valor pelo qual o bem ou direito seria negociado à vista, em condições normais de mercado’, inaugurando novo capítulo na controvérsia sobre a base de cálculo do imposto.”
Com a nova redação, o CTN passa a prever que as administrações tributárias municipais devem divulgar os critérios utilizados para estimar o valor venal, o qual poderá ser contestado pelo contribuinte mediante avaliação contraditória em procedimento específico. O § 2º, contudo, abriu brecha para a defesa, por parte dos municípios, de que os valores de referência por eles estabelecidos poderiam, agora, prevalecer automaticamente sobre o preço declarado na escritura.
A tese municipal — e seus problemas
Após a publicação da LC 227/2026, inúmeros municípios passaram a sustentar que a inovação legislativa teria superado o Tema 1.113, legitimando a adoção direta do “valor venal de referência” sem necessidade de processo administrativo prévio. O argumento: o novo regime jurídico esvaziaria a presunção de veracidade do valor declarado pelo contribuinte.
Essa interpretação, porém, esbarra em obstáculos de ordem constitucional e sistemática. A Constituição Federal consagra os princípios da irretroatividade tributária, da segurança jurídica e da proteção à confiança legítima. Além disso, o próprio § 3º do novo art. 38 do CTN preserva o direito do contribuinte de contestar o valor estimado pelo fisco mediante procedimento específico — o que pressupõe, necessariamente, o contraditório e a ampla defesa.
- Não autorizou a substituição automática do valor declarado por tabelas internas dos municípios.
- Não revogou a exigência de procedimento administrativo para afastar a presunção de veracidade do contribuinte.
- Não possui efeito retroativo sobre fatos geradores ocorridos antes de sua vigência.
- Não convalidou lançamentos realizados sem observância das garantias processuais reconhecidas pelo STJ.
O que o TJSP está decidindo
Os primeiros pronunciamentos do Tribunal de Justiça de São Paulo sobre o tema, proferidos em maio de 2026, sinalizam interpretação substancialmente contrária à tese municipal. Confira os precedentes:
“A Lei Complementar nº 227/2026 não afasta a necessidade de procedimento administrativo para contestar o valor declarado. A aplicação imediata da lei não legitima a substituição do valor declarado sem o contraditório.” (Agravo Interno Cível 1061078-81.2021.8.26.0053 — Rel. Adriana Carvalho — julgado em 31/05/2026)
“A Lei Complementar nº 227/2026 não possui aplicação retroativa. Ausência, ademais, de demonstração de requisitos técnicos e objetivos de arbitramento do valor venal. Repetição que se impõe.” (Apelação Cível 1116185-71.2025.8.26.0053 — Rel. Walter Barone — julgado em 29/05/2026)
Em ambos os casos, o TJSP reconheceu que, ainda que a LC 227/2026 amplie os instrumentos de fiscalização, ela não elimina as garantias fundamentais que impedem o arbitramento automático. A alteração legislativa não legitimou retroativamente cobranças efetuadas sem o devido processo legal.
A eficácia temporal — ponto crítico para os contribuintes
Outro aspecto de extrema relevância prático é o da irretroatividade tributária. Operações imobiliárias realizadas antes da entrada em vigor da nova lei continuam submetidas ao regime jurídico então vigente — o que inclui, integralmente, as teses do Tema 1.113.
Isso tem implicação direta para contribuintes que pagaram ITBI com base no valor venal de referência estabelecido unilateralmente pelo município antes de 2026: o prazo prescricional para pleitear a restituição do indébito tributário é de cinco anos a contar do pagamento indevido, nos termos do art. 168, I, do CTN.
O quadro atual: Tema 1.113 não foi superado
A análise dos primeiros precedentes judiciais confirma: o Tema 1.113 não foi superado pela LC 227/2026. O que se observa é sua releitura à luz do novo contexto legislativo — e o resultado, ao menos nos tribunais estaduais, é a manutenção das garantias do contribuinte.
“O valor venal de referência pode funcionar como elemento indicativo ou instrumento auxiliar de fiscalização, mas não como parâmetro obrigatório e absoluto capaz de substituir, por si só, o valor efetivamente declarado na operação.”
Essa leitura é consistente com a premissa central do precedente: o arbitramento da base de cálculo não é regra geral de tributação, mas providência excepcional que exige fundamentação específica, contraditório e ampla defesa.
Vale destacar que o STF ainda não se pronunciou definitivamente sobre o Tema 1.113 no âmbito constitucional — há recurso extraordinário admitido e pendente de julgamento pela Suprema Corte, o que torna o acompanhamento desse contencioso ainda mais relevante nos próximos meses.
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